Fritagelse af samarbejdsaftaler mellem EDC Gruppen og de enkelte EDC mæglere, samt EDC Gruppen og Foreningen SAFE

Konkurrencestyrelsen modtog den 1. november 2007 ansøgning om forlængelse af fritagelse efter konkurrencelovens § 8 af samarbejdsaftalen mellem EDC Gruppen og de enkelte EDC-mæglere (Aftale I) og samarbejdsaftalen mellem EDC Gruppen og Foreningen SAFE (Aftale II).

Fritagelsen for Aftale I blev oprindeligt givet 10. marts 2000 og er herefter forlænget til den 26. maj 2004, hvor også Aftale II blev fritaget. Begge fritagelser udløb den 1. november 2007.

På baggrund af oplysningerne i de foregående fritagelser, samt anmelders supplerende oplysninger i brev af 13. marts 2008, har styrelsen imødekommet en yderligere forlængelse af fritagelsen for begge aftaler.

EDC Gruppen er en ejendomsmæglervirksomhed, som ejes i fællesskab af de enkelte EDC-mæglere og EDC-fonden igennem EDC-holding. EDC Gruppen er et kædesamarbejde, som består af 267 selvstændige EDC-mæglere. EDC Gruppen skønner, at deres markedsandel på markedet for formidling af fast ejendom er mellem 20-25 pct.

SAFE er en forening af samarbejdende, frie og selvstændige ejendomsmæglere. Foreningen bestod den 13. marts 2008 af 31 SAFE-mæglere, som skønnes at have ca. 1 pct. af markedet for formidling af fast ejendom.      

Det relevante produktmarked for begge aftaler er markedet for formidling af fast ejendom, og det geografiske marked er afgrænset til Danmark.

Aftale I begrænser mærkbart konkurrencen ved, at EDC-mæglerne ikke uden EDC Gruppens forudgående godkendelse må drive anden ejendomsmæglervirksomhed, og at EDC Gruppen skal godkende nye forretningssteder. Endvidere bestemmes det, at mæglerne er underlagt et opsigelsesvarsel på 30 måneder til udgangen af et kalenderår. Dette er efter Styrelsens vurdering en overtrædelse af konkurrencelovens § 6.

Samarbejdsaftalens bidrager til at styrke effektiviteten i produktion og distribution for EDC-kæden, idet aftalen skaber en stabil struktur, som internt i EDC muliggør mere langsigtede investeringer. Strukturen på markedet for formidling af fast ejendom indebærer et konkurrencepres, som normalt sikrer forbrugerne en rimelig andel effektivitetsfordelene.

Konkurrencestyrelsen vurderer, at konkurrencebegrænsningerne er proportionale, idet mæglerne ikke er underlagt konkurrenceklausuler efter samarbejdets ophør, og EDC Gruppens godkendelse af nye forretningssteder sker på baggrund af åbne saglige, objektive og ikke-diskriminerende kriterier, som administreres ensartet.

EDC Gruppen har mellem 20-25 pct. af markedet. Styrelsen finder på den baggrund ikke, at EDC Gruppen kan udelukke konkurrencen på en væsentlig del af markedet.

Aftale II er en horisontal samarbejdsaftale, som har til formål at inddrage SAFE i et langsigtet, strukturelt samarbejde med EDC Gruppen med henblik på at styrke begge parters konkurrenceevne og markedsposition. Samarbejdsaftalen omfatter fælles løsninger på it-området, uddannelse af medarbejdere samt markedsføringstiltag af realkreditprodukter. Samarbejdet vurderes at begrænse konkurrencen mærkbart, idet det øger koncentrationen og ensretter udbuddet af ejendomsmæglerydelser. Parterne skal dog fortsat bevare deres selvstændighed med hver deres profil og or-ganisationsopbygning, således at konkurrencen på mæglerniveau opretholdes.

Styrelsen skønner, at samarbejdet ikke mindst på it-området vil kunne føre til en effektivisering af SAFEs administration af SAFE-kæden. Strukturen på markedet for formidling af fast ejendom indebærer et konkurrencepres, som normalt sikrer forbrugerne en rimelig andel effektivitetsfordelene.

Det vurderes, at konkurrencebegrænsningerne er proportionale, idet samarbejdet ikke medfører, at konkurrencen hæmmes på lokalt plan, ligesom samarbejdet på it-området ikke medfører udveksling af konkurrencefølsomme oplysninger. 

Parterne har højst 26 pct. af markedet for formidling af fast ejendom i Danmark. Styrelsen finder derfor ikke, at parterne udelukker konkurrence på en væsentlig del af det relevante marked.

For både Aftale I og II gør det sig gældende, at der ikke ses at være sket væsentlige ændringer i markedsforhold eller markedsstruktur, som kan tilsige en anden konkurrenceretlig vurdering af aftalen end den, som blev lagt til grund ved fritagelsen i 2004.

På denne baggrund og i medfør af konkurrencelovens § 8, stk. 4, har Styrelsen forlænget fritagelsen for begge aftaler. Forlængelsen er givet for en periode på 6 år og gælder fra den 1. november 2007 til den 31. oktober 2013.