Hvilke exitmodeller findes der for et OPP?

Exitmodellen i et OPP er en aftale om, hvad der sker med ejerskabet af anlægget, når OPP-aftalen udløber. Overordnet set er der to løsninger: Ejerskabet kan forblive privat eller overgå til offentlige hænder. I et OPP med offentlig finansiering (scenarium 3) skal man ikke forholde sig til exitmodellen, da det offentlige ejerskab af anlægget ligger fast gennem hele kontraktperioden. De to scenarier med privat finansiering adskiller sig ved deres exitmodel.

I scenarium 1 gives der en mulighed for offentligt ejerskab ved kontraktens udløb. I scenarium 2 fastlægges det i kontrakten, at anlægget som udgangspunkt forbliver den private leverandørs ejendom ved kontraktens udløb.

Valget af exitmodel i et OPP med privat finansiering afhænger af flere faktorer. De væsentligste er følgende:

Anlæggets karakter

Anlæggets karakter er af afgørende betydning for valget af exitmodel. For så vidt angår anlæggets karakter, er det især spørgsmålet om, hvorvidt der er tale om likvidt eller illikvidt aktiv, der har relevans. Det vil sige, i hvilket omfang anlægget kan omsættes til værdi inden for en ny ramme og dermed være af værdi for den private leverandør efter kontraktens udløb. Hvis der er tale om et likvidt anlæg (fx et kontoranlæg, der kan anvendes til en række formål), må det forventes, at den offentlige ordregiver vil kunne finde passende, alternative lokaler efter OPP-aftalens udløb. Det må også forventes, at OPP-leverandøren vil kunne finde andre lejere til anlægget. Et likvidt anlæg taler derfor for, at den offentlige ordregiver ikke forpligter sig til at overtage anlægget ved OPP-aftalens udløb.

Et illikvidt anlæg taler derimod for, at den offentlige ordregiver forpligter sig til at overtage anlægget ved OPP-aftalens udløb. Et illikvidt anlæg er typisk kendetegnet ved særindretning, som vanskeliggør genanvendelse til andre formål uden væsentlige ombygninger. På samme måde er anlæg, der stort set kun kan anvendes til offentlige formål, typisk at betragte som illikvide. Det kan fx være tilfældet for en skole eller en motorvej. Illikviditeten kan også være forårsaget af en uhensigtsmæssig geografisk placering, der skaber udfordringer i forhold til en alternativ lejer. Det medfører, at den offentlige ordregiver – hvis den ikke forpligter sig til at overtage anlægget – må forvente at skulle betale for en væsentlig del af afskrivningen af aktivet gennem de løbende driftsbetalinger. Ved at forpligte sig til at overtage anlægget kan dette undgås. Når der er tale om illikvide anlæg, kan det derfor anbefales, at den offentlige ordregiver overtager ejerskabet ved kontraktens udløb (scenarium 1), alternativt at der anvendes en model med offentlig finansiering (scenarium 3).

Ejerskabet af anlægsgrunden

Anlægsgrunden ejes ofte af OPP-leverandøren under OPP-aftalens forløb. Det behøver ikke at være tilfældet, idet der i princippet kan være tale om, at OPP-leverandøren ejer et anlæg på en lejet grund, der fx kan være ejet af den offentlige ordregiver. Det er nødvendigt at indtænke ejerskabet af grunden og konsekvenserne heraf for valget af exitmodel.

Det anbefales, at valget af exitmodel undergives en ejendomsstrategisk vurdering internt
hos den offentlige ordregiver.

Læs mere om exit under fase 4.

Hvilke exitmodeller findes der for et OPP?

De nærmere rammer for exitmodellerne i et OPP med privat finansiering (scenarium 1 og 2)
er følgende:

Scenarium 1 – OPP med mulighed for/pligt til offentligt ejerskab ved kontraktens udløb

Exitmodellen indebærer overordnet, at den offentlige ordregiver har ret og pligt til at overtage
anlægget. Denne exitmodel udformes i praksis ved, at den offentlige ordregiver har option på at købe anlægget ved OPP-kontraktens udløb, ligesom den private OPP-leverandør har option på at sælge anlægget til den offentlige ordregiver ved kontraktens udløb. OPP-leverandøren beholder altså kun ejerskabet ved kontraktens udløb, hvis både den offentlige ordregiver og OPP-leverandøren ønsker det.

I OPP-kontrakt 1 i standardmodellen, der kan anvendes ved dette scenarium, lægges der op til at fastsætte en fikseret pris. Prisen kan enten fremkomme ved, at den offentlige ordregiver fastsætter en pris i forbindelse med udbuddet, eller ved, at den offentlige ordregiver fastsætter den andel af anlægssummen, som prisen beregnes med baggrund i. Det anbefales at fastsætte procentsatsen på baggrund af en mæglervurdering. 

Hvis den offentlige ordregiver vælger at udsætte prisen for konkurrence, foregår det ved at lade det indgå i de private leverandørers tilbudsgivning at fastsætte en procentsats af anlægsprisen, der herefter er den fikserede pris.

Hvis den offentlige ordregiver ikke ønsker at fiksere prisen, kan der i stedet henvises til markedsprisen på tidspunktet for aftalens ophør. Det indebærer, at risikoen for ugunstige udviklinger i ejendomspriser bæres af OPP-leverandøren, som må forventes at tage en risikopræmie herfor. Ulempen med at anvende markedsprisen er, at det for visse ejendomme kan være svært at fastsætte denne. OPP-leverandøren vil derfor potentielt indregne en forholdsvis lav forventet markedspris med henblik på at foretage en afdækning af risikoen for udvikling i ejendomspriser. Det anbefales derfor generelt ikke at bruge denne model.

I forbindelse med fastsættelse af en fikseret pris er det vigtigt at være opmærksom på, at det er et kriterium, som SKAT vil inddrage i deres vurdering af ejerskabet af anlægget.

Læs mere i afsnittet om skat og moms.

Hvis den offentlige ordregiver og OPP-leverandøren begge ønsker, at OPP-leverandøren skal bevare ejerskabet af anlægget ved kontraktens udløb, angiver OPP-kontrakten, at rammerne for en lejekontrakt vedrørende anlægget lægges fast gennem forhandling mellem den offentlige ordregiver og leverandøren.

Scenarium 2 – OPP med privat ejerskab ved kontraktens udløb

Denne exitmodel indebærer overordnet, at den private OPP-leverandør beholder ejerskabet af anlægget ved udløbet af kontrakten. Ved OPP-aftalens udløb fortsætter parternes forhold som et almindeligt lejeforhold, alternativt fraflytter den offentlige ordregiver anlægget. Den offentlige ordregiver vil have mulighed for at købe aktivet, hvis den private part vil sælge, men prisen vil i så fald bero på en forhandling mellem parterne.

Denne exitmodel danner udgangspunkt for OPP-kontrakt 2 i standardmodellen. Hent kontrakten her

Sidst opdateret: 27. marts 2018